Gewinn mit Airbnb: Welche Kosten und welche Einnahmen sind realistisch?
Du hast dich also entschieden, deine freistehende Wohnung oder ein Zimmer auf Airbnb zu vermieten und willst gleich mit dem Inserat loslegen? Bevor du dies tust, solltest du unbedingt wissen, ob du mit deiner Gewinn mit Airbnb machen kannst. Was wird dich die Vermietung kosten und wieviel musst du einnehmen, damit deine Mühen auch belohnt werden?
Um später böse Überraschungen zu vermeiden, wie beispielsweise Steuern, die eventuell später anfallen oder versteckte Gebühren, die bezahlt werden müssen, haben wir dir hier eine detaillierte Kalkulierung der Kosten und Einnahmen aus der Vermietung mit Airbnb zusammengestellt.
1. Kalkulation der Airbnb Gebühren
Hier gibt es zwei Optionen: Entweder übernimmst du alle Gebühren, oder du teilst sie mit deinen Gästen:
Nur-Host-Gebühr
Die Mindestgebühr nur für Hosts beginnt bei 14% und kann bis zu 20% betragen. Zusätzlich wird eine Gebühr von 2% hinzugefügt, wenn der Host eine Super Strict-Stornierungsrichtlinie hat.
Gemeinsame Host- und Gastgebühr
Den Gastgebern wird bei jedem Abschluss einer Buchung eine Gebühr von 3% oder mehr berechnet. Gleichzeitig müssen Gäste, die eine Unterkunft über die Airbnb-Plattform reservieren, bis zu 13% der Servicegebühren zahlen – zusätzlich zu ihrer Buchungssumme.
Wie das im Einzelnen funktioniert, zeigt dir Airbnb hier selbst.
Es bietet sich an, die relativ neue “Nur-Host-Gebühr” anzubieten, denn der Gast kann sofort den Gesamtbetrag für die Mietung sehen und es gibt für ihn keine eventuellen Überraschungen. Solltest du dich für die gemeinsamen Gebühren entscheiden, so musst du diese in den Preis deines Angebotes mit einkalkulieren.
2. Alle Kosten für die Unterkunft kalkulieren
Deine Kosten pro Nacht
Um den Preis pro Nacht festlegen zu können, solltest du vorab deine eigenen monatlichen Kosten berechnen wie Miete oder Hypothek und sämtliche Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser, Internet, Kabel und alles andere). Teile diese Zahl durch 30 (die durchschnittliche Anzahl von Tagen in einem Monat), um die Kosten für eine Nacht zu ermitteln.
Nehmen wir an, Deine Miete beträgt 800 € und deine Nebenkosten betragen 200 €.
(Miete + NK ) / 30 = (800 € + 200 €) / 30 = 33 € pro Nacht
Vermietest du nur einen Teil deiner Wohnung oder deines Hauses, kalkulierst du ganz einfach die m²-Anzahl des Raumes.
Beispiel: Deine Wohnung hat 80 m², das zu vermietende Zimmer hat 15 m². Deine Kosten für 80 m² pro Nacht betragen 33 €, demnach kosten dich 15 m² etwa 6 € pro Nacht, also
Fläche Zimmers / Gesamtfläche * Kosten pro Nacht = 15 m² / 80 m² * 33 pro Nacht = 6,2 € pro Nacht
Reinigungsgebühren
Man kann eine ganze Wohnung in etwa drei Stunden reinigen. Um Gäste mit hohen Reinigungsgebühren nicht abzuschrecken, besonders bei kurzen Aufenthalten, sollten diese minimal berechnet werden. In diesem Beispiel ist eine Reinigungsgebühr von € 30 gerechtfertigt, um die Kosten für Verbrauchsmaterial und die aufgewendete Zeit zu decken. Solltest du deine Unterkunft extern reinigen lassen, fügst du diese Ausgaben hinzu.
Investitionen in die Unterkunft
Nicht zu vergessen sind auch die Investitionen, die du für deine Unterkunft brauchst. Sei es Kosten für Waschmittel, neue Möbel oder Renovierungskosten. Rechne diese auf ein Jahr hoch und teile diese durch die Anzahl der Tage, die du voraussichtlich vermieten kannst.
Beispiel: Investition pro Jahr 500 € durch die Tage der Vermietung pro Jahr. Du kannst erstmal mit einer durchschnittlichen Belegung von 60 % rechnen, solltest später ab auf 70% oder höher abzielen. Das entspricht dann:
Investition pro Jahr / 365 Tage * Auslastung = 500 € / 365 Tage * 60 % = 2,3 € pro vermieteten Tag
Aus 60% Auslastung ergeben sich also 219 vermietete Tage und somit 2,30 € Kosten pro vermieteten Tag.
Steuern
In manchen Fällen und je nachdem, wieviel Vermietung erlaubt ist, können auch Steuern anfallen. Diese Kalkulation ist abhängig davon, wo du vermietest, wie viele Tage und wieviel deine Unterkunft kostet.
Wir empfehlen dir, pauschal 10 % der Einnahmen für eventuelle Steuerzahlungen einzukalkulieren, damit du auf der sicheren Seite bist.
3. Zusätzliches Einkommen
Zusätzlich kannst du zudem auch noch Airbnb Entdeckungen anbieten und somit ein paar Euro extra einnehmen. Um die Berechnung hier jedoch möglichst einfach zu halten, werden wir hier darauf nicht eingehen.
4. Preis festlegen
Nun weißt du ungefähr, welche Ausgaben du für deine Unterkunft hast und wie viele Tage du vermieten kannst. Selbstverständlich solltest du dich jedoch auch an das Konkurrenzangebot halten, wenn du deinen Preis festlegst.
Den richtigen Preis festzulegen, ist immer ein gewisser Drahtseilakt. Du möchtest ja möglichst viel Gewinn erzielen, aber kannst gleichzeitig nicht beliebig hohe Preise verlangen.
Eine wichtige Sache, die du dir hierbei merken musst, lautet:
Je höher dein Inseratspreis, desto wahrscheinlicher wird eine geringere Auslastung
Aber: Denke jetzt nicht, dass der goldene Weg ein möglichst niedriger Inseratspreis ist. Du solltest nie dem Abwärtsstrudel folgen und immer günstiger werden, da du damit zwangsläufig irgendwann kaum noch etwas oder sogar gar nichts mehr verdienst.
Wir empfehlen dir eine andere Strategie. Lege besonders Wert auf weichere Faktoren und überzeuge deine Gäste z.B. mit einzigartiger Einrichtung oder besonders gutem Service.
Welche Möglichkeiten du für besondern Service hast, zeigen wir dir in einem zukünftigen Beitrag. Damit du diesen nicht verpasst, trag’ dich am besten direkt in unseren Newsletter ein.
Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass du durch solche Alleinstellungsmerkmale etwa 10% bis 30% höhere Preise als deine Konkurrenz verlagen kannst. Ohne dabei deine Auslastung nennenswert zu verschlechtern.
5. Übersicht: Gewinn mit Airbnb für 80 Quadratmeter
Deine Kosten:
Berechne alle deine Anfallenden kosten:
€ 33 pro Nacht + € 30 Reinigung + € 2,30 Investitionen + € 6,80 Steuern = € 72,10
Preis der Unterkunft
In einer 80 m² Wohnung mit zwei bis drei Schlafzimmern können 4-6 Personen übernachten. Im Vergleich zu anderen Angeboten auf Airbnb in Berlin ist ein Preis von € 130 pro Nacht durchaus realistisch.
Airbnb Gebühren
Wir gehen davon aus, dass du als Host alle Kosten übernimmst, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Nehmen wir den durchschnittlichen Satz von 16 % Gebühren. Somit ergibt sich:
130 € pro Nacht * 16% = 20,60 € Airbnb Gebühren
Dein Gewinn mit Airbnb pro Nacht
Nun hast du alle Kosten, um deinen Gewinn pro Nacht zu kalkulieren:
Dein Preis: 130 €
– deine Kosten: 72,10 €
– Airbnb Gebühren: 20,60 €
= 37,30 € (pro Nacht)
Somit kannst du also einen Gewinn von € 37,30 pro Nacht erwarten. Gar nicht so schlecht, oder?
Dieses Beispiel zeigt dir jedoch nur den Gewinn pro Nacht bei einer Vermietung für nur eine Nacht. Wenn Gäste deine Wohnung länger mieten, sparst du dir selbstverständlich die Reinigungskosten pro Nacht. Diesen Betrag kannst du dann auf einen Rabatt umschlagen, falls der Gast länger bleibt.
Hier musst du jedoch wieder beachten, wie lange es in deiner Stadt oder Gemeinde erlaubt ist, über Airbnb zu vermieten und ob du eventuell eine wöchentliche Reinigung anbietest.
6. Fixe und variable Preisanteile
Das ist ein sehr individuelles Thema, daher werden wir hier nur kurz darauf eingehen. Dir ist sicherlich schon aufgefallen, dass du in deinem Airbnb Dashboard sowohl einen Grundpreis für einen Gast und einen variablen Anteil für mehrere Gäste angeben musst.
Jetzt fragst du dich sicherlich: “Welchen Wert soll ich wo angeben?” Unsere Erfahrung zeigt, dass man das von der gewünschten Anzahl der Gäste abhängig machen sollte. Setze den Fixanteil möglichst nah an deinem Wunschpreis und nutze einen kleinen variablen Preis.
Beispiel: Du willst dein Airbnb für 130€ die Nacht vermieten und würdest gerne um die 4 Gäste pro Besuch haben. Setze deinen Fixpreis z.B. auf 100€ pro Nacht und für jede weitere Person (variable Kosten) auf 10€ pro Nacht.
So hast du eine wertvolle Möglichkeit, Einfluss auf die Anzahl deiner Gäste zu nehmen. Gerade für Airbnbs mit vielen Schlafplätzen ist das sehr nützlich, da du mit jeder Buchung sowieso einen gewissen Grundaufwand hast. Denn Buchungen von nur einer Person rechtfertigen hier in der Regel nicht den Aufwand, die gesamte Wohnung herzurichten.
Fazit: Lohnt sich die Vermietung über Airbnb?
Wenn dein Angebot stimmt und du mit einer schönen Ausstattung, einer guten Lage und ein paar kleinen Besonderheiten konkurrenzfähig bist, ist eine Vermietung im Schnitt mit einer Belegungsauslastung von über 60% möglich.
Das heißt, 219 Tage im Jahr zu vermieten ist durchaus realistisch. Je nach Dauer der Belegung hast du einen geschätzten Gewinn von 30 € pro Nacht. Hochgerechnet auf das Jahr kannst du damit insgesamt 6.570 € verdienen.
Im Vergleich hierzu kannst du mit der Vermietung eines 15 m² Zimmers ca. € 2.500 pro Jahr erzielen.
Wir sind mit unserer Kalkulierung jedoch erheblich vorsichtiger als andere, die wir im Netz gefunden haben. Damit bist du immer auf der sicheren Seite, dass es später keine bösen Überraschungen gibt.
Auch Airbnb bietet eine grobe Kalkulierung der Kosten an. Ein entscheidender Faktor ist sowohl die Steuerbelastung, die anfallen kann, aber nicht muss, als auch auch das Bundesland oder die Kommune in der du vermietest.
Eine Vermietung über Airbnb lohnt sich auf alle Fälle, wenn man realistisch und ehrlich bei der Investition seiner eigenen Zeit ist.
Viel Spass bei der Gewinn-Kalkulierung wünscht dir
